不動産売却の方法
不動産売却の方法は、通常は２つの方法で売却することが多いです。
●一つ目は、不動産会社さんに売却する買取方法。
●二つ目は、市場で一般の方に売却する販売方法。
どちらも窓口は不動産会社さんにお願いすることが一般です。
当社でも二つの方法で依頼をお受けいておりますが、ほとんどが市場での売却になります。
市場での売却で少しでも高い金額で売却を希望される方がほとんどです。
売却の進め方（市場）
市場へ売却のご依頼は3つの方法でご依頼致します。
不動産会社と御客様のと間に媒介（委任）を致します。
媒介の方法が3つの方法で依頼します。
①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約
この３つの契約で不動産会社へご依頼することができます。
売却以外でも、購入者やアパートの募集でも媒介契約を致します。
３つの契約を下記に詳しく記載しております。
専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。
一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、REINS（レインズ）への登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。
不動産の査定金額
不動産の査定金額は各社ほとんど変わりはありません。
市場価格を調査し、いまならいくらで売却できるか？を判断します。
査定の判断材料の中に、リフォーム費用・解体費用・登記費用等で各社で費用の差がでます。この費用の差が査定価格として差し引きされますのでA社のほうが多少安かったり、少し高い場合があります。
不動産を早く売却したい。
早く売却するとこは可能ですが、買取金額は低くなります。
通常の売却に比べ不動産を商品として不動産会社が購入します。市場価格の７割程度と言われていますが、実際は市場価格より低い金額がほとんどです。農地や駐車場など市場ではあまりない不動産になりますと市場価格の3割から５割程度になることもあります。
解体しなければ売れないですか？！
解体費用は買主様負担での売却することも可能です。現状のままでお売りになるか、解体して更地にして販売するか選ぶことができます。
当社がおすすめする場合は解体費用を売却金額に含めるという方法です。購入者様は、空家を解体し新しく建てるために購入する方はほとんどです。ハウスメーカーは決まっていても、土地は決まってない方は多くいます。解体費用を出さない物件は注文住宅を御考えたお客様に大変喜ばれます。
売却すると係る税金
土地を売却すると税金が発生します。かかる税金は大きくわけて以下の4つ。
①所得税 ②住民税 ③印紙税 ④登録免許税
それぞれどのような税金なのか、詳しく解説します。
①所得税・②住民税
売却して得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれることもあり、通常の給与所得とは違って他の所得と合算することができない分離課税の方式をとります。
譲渡所得にかかる税金は以下の表の通りです。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） |
|---|
| 譲渡所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
|---|
| 住民税 | 9％ | 5％ |
|---|
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
|---|
令和19年までは、所得税に対して上乗せして東日本大震災における被災者支援を目的とした「復興特別所得税」が徴収されます。
譲渡所得税は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」と扱われます。また、長期譲渡所得のほうが税率は低くなるため、土地を売るタイミングが重要といわれているのです。
③印紙税
契約書や手形、株券など文書を作ってお金のやり取りなどをする際に発生するのが印紙税です。印紙税は売買する不動産の額によって異なり、税額分の収入印紙を購入して文書に貼り付けて納税します。不動産の売買契約を結ぶ際は、買主と売主の契約書2通分の印紙税が必要になります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|
| 100万～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円～5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
登録免許税
売却する家に抵当権がついている場合、抵当権を抹消して買主に引き渡す必要があります。
抵当権を抹消する際に支払うのが、登録免許税 です。抵当権とは住宅ローンなどを組んだ際、万が一ローンの支払いが滞った場合に金融機関が担保として設定している家や土地を差し押さえられる権利のこと。売買契約を行い物件を引き渡すまでの間にローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行います。
売却代金でローンを完済する場合は、物件の引き渡し当日に受け取った売却代金でローンを完済し、同席した司法書士が同日中に法務局に出向いて抵当権の抹消手続きを行うのが通常の流れです。
抵当権を抹消する際に必要な登録免許税は不動産1つに対して1000円。土地付きの家の場合は土地と家で2000円が必要になります。
ちなみに、登録免許税は不動産の所有権を移行する際にも必要です。しかし、売却した家の登記を変更する際に必要な登録免許税は一般的には買主が支払うので、売主は不動産会社にその旨を確認する程度で問題ないでしょう。
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